Vader en zoon bij zonnepaneen

Overheid moet directief optreden om huizen te verduurzamen

Wetenschap Werkt 7min. Annemeike Tan

In 2050 moet heel Nederland van het gas af, zo heeft het kabinet besloten. Om die reden staat de verduurzaming van woningen hoog op de energietransitie-agenda. Recent is er nog een andere urgente reden bij gekomen om de huizen energiezuinig te maken: de hoge gasprijs. Dit leidt ertoe dat de verduurzaming van woning in een stroomversnelling lijkt te komen. Professor Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedmarkten, stelt dat ‘een financiële prikkel effect heeft op het gedrag van mensen.’ Maar het moet niet alleen van de burgers komen. ‘Het begint bij de politiek’. Dirk Brounen heeft veel ideeën hoe de verduurzaming van woningen een impuls kan krijgen.

Dirk Brounen was altijd al geïnteresseerd in financiële vraagstukken. Zijn vader was bankier, dus hij had het waarschijnlijk niet van een vreemde. Maar hij zag zichzelf niet als bankier, hij werd vooral gedreven door nieuwsgierigheid. Daarom voelde hij zich ook zo thuis op de universiteit. Zijn studie financiële economie in Maastricht doorliep hij probleemloos, tot zijn eigen verbazing, want tijdens zijn schooltijd zat zijn dyslexie hem behoorlijk in de weg. Zijn studietijd beviel hem zo goed dat hij besloot deze te ‘verlengen’ met een promotieonderzoek, daartoe aangemoedigd door Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedeconomie aan Maastricht University, die ook zijn promotor werd. Dankzij hem is hij zich gaan specialiseren in vastgoedvraagstukken. In die tijd was dat nog een onontgonnen terrein. Zijn onderzoek strekt zich onder meer uit tot de meerwaarde van vastgoedverduurzaming en het belang van financiële planning.

Kennis delen

Het onderzoek naar verduurzaming van vastgoed staat heel dicht bij dilemma’s in de praktijk. Het is daarom niet verwonderlijk dat Brounen adviseur is voor onder meer pensioenfondsen, beleggers, ministeries en toezichthouders. Ook geeft hij met veel plezier lezingen over zijn onderzoek op diverse podia. Hij is de drijvende kracht achter het VastgoedLAB van businessschool TIAS waarin hij samen met partners uit de markt op een speelse manier het inhoudelijke vastgoeddebat voor een breed publiek toegankelijk maakt aan de hand van video’s, podcasts, webinars etc. ‘Ik vind het logisch om mijn kennis te delen, dat is onderdeel van mijn werk. Ik houd me bezig met heel praktische problematiek, en dan is het heel makkelijk om dat te delen met de buitenwereld.’

Veel taxateurs denken dat verduurzaming niets doet voor de waarde van het huis

‘Ik noem een voorbeeld. In samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken doen we nu een reeks verkenningsstudies over verduurzaming van woningen en daar betrekken we de hele keten van professionals uit de woningmark bij. In die keten wordt te weinig samengewerkt. Zo viel het me op dat de taxateurs geen idee hebben wat er aan onderzoek gebeurt op het gebied van waarde-effecten. Veel taxateurs denken dat verduurzaming niets doet voor de waarde van het huis, maar onderzoek wijst uit dat er wel degelijk een effect is als je naar de transactieprijs kijkt.’  Om die reden besloot Brounen de Groene Ruimte Configurator te ontwikkelen. ‘Met groene ruimte bedoel ik de ruimte die er is om een voordeligere rente bij de bank te krijgen wanneer er door verduurzaming van een woning sprake is van een lagere energielast en een hogere opbrengst bij de volgende verkoop.’ Met de Groene Ruimte Configurator kunnen taxateurs, hypotheekverstrekkers, huizenkopers e.a. precies uitrekenen wat die groene ruimte is voor een specifieke woning.

Effectieve prikkels

Momenteel zijn de zonnepanelen niet aan slepen. Opeens zijn mensen bereid hun huis te verduurzamen. Ongetwijfeld heeft dit te maken met de hoge energieprijzen van de laatste tijd. Kennelijk gaan mensen hun huis pas verduurzamen als ze het sterk gaan voelen in hun portemonnee. Terwijl er al jaren geroepen wordt dat zuinig omgaan met energie van belang is met het oog op het klimaat. Brounen vindt dat niet verwonderlijk. ‘Ik weet uit de gedragseconomie dat mensen zich sterk laten leiden door financiële prikkels. Op korte termijn maken mensen egoïstische keuzes. Ik doe al twaalf jaar onderzoek naar energielabels. In het begin was er nauwelijks belangstelling voor, maar nu wordt het door iedereen echt relevant gevonden.’

 

energielabel

Overigens heeft dat volgens Brounen vooral te maken met angst, angst voor een hoge energierekening. ‘Angst is een veel sterkere prikkel dan hoop. Als ik al jarenlang vertel hoeveel je kan besparen, dan hebben mensen daar geen boodschap aan. Maar als ik vertel hoeveel het hen gaat kosten wanneer ze niets blijven doen, dan wel. Een tegenvaller zet eerder aan tot actie dan een meevaller.’ Maar angst voor 2 graden opwarming van de aarde is kennelijk geen prikkel. ‘Dat is te abstract, te zeer lange termijn, al houdt het jonge mensen wel meer mee bezig dan oudere mensen.’

Het streven zou moeten zijn om ieder huis naar een B-label te brengen

‘Ik denk dat we goed moeten nadenken wat effectieve prikkels zijn en wat ervoor nodig is. Ik zou het logisch vinden als er straks bij de koop van een huis een koppeling wordt gemaakt met het energielabel en de hypotheeknorm. Nu krijgt iedereen, ongeacht of het een zuinige of onzuinige woning is, dezelfde hypotheek. Waarom breng je niet in beeld wat de maandelijkse stookkosten zijn van een huis en wat de kosten zijn van verduurzaming naar een B-label. Dit zou onderdeel van gesprek moeten zijn met de hypotheekadviseur. Als een huis al een A-label heeft, dan kun je wellicht ook meer hypotheek krijgen, omdat je minder kosten hebt om te verduurzamen én omdat de stookkosten lager zijn. Eigenlijk moet het streven zijn om ieder huis naar een B-label te brengen en het moet zichtbaar zijn bij ieder huis dat te koop staat wat het kost om het huis te brengen naar dat niveau. Als we het er steeds over hebben, wordt het vanzelf een onderwerp van afweging.’

Rol van de overheid

In 2019 onderzocht het Nibud waarom mensen niet verduurzamen. De eerste reden was dat mensen niet alles uit eigen zak willen betalen. Ze rekenen op subsidie van de overheid. ‘Mensen hebben weliswaar spaargeld, maar ze willen dat niet vastleggen in spouwmuurisolatie’, aldus Brounen. ‘Ze maken een rekensommetje en komen tot de conclusie dat het niet gunstig uitvalt. Maar als er dan berichten komen dat verduurzaming noodzakelijk én rendabel is, dan verdwijnen alle eerdere tegenargumenten en zijn ze wel bereid om stappen te zetten. We moeten meer vanuit de psychologische kant nadenken hoe je mensen kan overhalen en stimuleren.’

In Nederland hebben we dat rare gedogen en polderen, waarin we heel veel ruimte laten en dan schiet je jezelf soms in de voet

Brounen is er heel stellig in dat dat begint bij de overheid. Zij zal meer moeten sturen en directiever moeten optreden. ‘In Nederland hebben we dat rare gedogen en polderen, waarin we heel veel ruimte laten en dan schiet je jezelf soms in de voet.’ Brounen vindt dat de overheid kaders moet stellen. Als voorbeeld noemt hij de kantorenmarkt. Vanaf 2023 mogen er geen kantoorpanden meer verhuurd worden die geen C-label of hoger hebben. Dat betreft bijna de helft van de kantoren in Nederland. Natuurlijk gaan de verhuurders nu verduurzamen, want zij willen niet voor de situatie komen te staan dat ze straks inkomsten gaan mislopen. ‘Als de overheid niet directief is, gaan mensen eindeloos in discussie, net zo lang tot het van de baan is en ze dus niets hoeven te doen. We zijn een eigenwijs volk, en dat helpt niet bij deze discussies. Kijk maar naar het vaccineren. Heel veel mensen twijfelen, en wie twijfelt doet niets, neemt geen initiatief. En dat werkt niet bij dit soort problematiek. Wie flink blijft stoken om het in de winter warm te houden, draagt niet bij aan een steeds groter wordend probleem, is de gedachtegang van velen. Maar het is anders: als je niets doet, draag je juist wél bij aan een steeds groter probleem, in negatieve zin. En dat hebben mensen vaak niet door. Deze overheid zegt dat ze mensen niets willen voorschrijven, maar dat zouden ze nu juist wél moeten doen. We hebben een overheid nodig die duidelijk en consistent is op dit dossier, dat gaat zeker helpen.’

isolatie

Ongelijkheid

Een groot probleem bij het verduurzamen van woningen is dat het leidt tot ongelijkheid. Mensen met huurwoningen of woningeigenaren met lagere inkomens kunnen zelf niet zo veel stappen zetten. Het zijn juist de mensen met de hoge inkomens die over voldoende vermogen beschikken om te verduurzamen. Hoe zou die kloof overbrugd kunnen worden? Brounen is van mening dat je mensen die het nu al heel moeilijk hebben moet helpen. ‘Niet generiek, je moet onderscheid maken. Subsidies komen nu vaak terecht bij mensen die het niet nodig hebben, mensen die hoger opgeleid zijn en meer inkomen hebben. Zij weten de weg in subsidieland.’ Brounen vindt dat je moet targetten.'

Subsidies moeten alleen beschikbaar zijn voor de groep die het echt nodig heeft

Zo vindt Brounen het niet slim om iedereen € 400,00 te geven ter compensatie van de hoge gasprijzen. ‘Geef een hoger bedrag aan mensen die het echt nodig hebben, of nog beter: geef hen geld om te verduurzamen, zodat hun stookkosten structureel omlaag gaan.’ Er zijn heel veel dingen mogelijk om geen generieke subsidies te geven, maar dat vraagt wel politieke lef. ‘Ik zie dat de politiek daar nog heel huiverig voor is. Afhankelijk van draagvlak en coalities zijn politici doodsbang voor dit idee. Toch zal het die kant op moeten. En ik denk ook dat het kan. Ik weet zeker dat je rijke mensen kunt overtuigen dat in de toekomst alleen subsidies beschikbaar zijn voor een kleine groep die het nodig heeft. Als je het maar uitlegt. Communicatie, daar gaat het om.’

En daarmee zijn we weer terug bij het begin: Brounen gaat met iedereen in gesprek, van bankiers tot politici en beleidsmakers, van makelaars en taxateurs tot huizenkopers, om zijn inzichten over het verduurzamen van de woningmarkt te delen.

Dirk Brounen

Over Dirk Brounen

Prof dr. Dirk Brounen is als hoogleraar vastgoedeconomie verbonden aan de Tilburg School of Economics and Management van Tilburg University. Hij onderzoekt de internationale vastgoedmarkten en in het bijzonder het risico en rendement van vastgoedinvesteringen, de meerwaarde van vastgoedverduurzaming, en het belang van financiële planning. Verder doceert hij verschillende financiële vastgoedvakken bij TIAS en is hij auteur van het boek Nooit Meer Slapend Arm