‘Met slimme maatregelen maken we verduurzaming voor iedereen bereikbaar en betaalbaar’

Wetenschap Werkt 4 min. Christian Goijaarts

Hoge huizenprijzen, hoge energierekeningen, hoge investeringen in verduurzaming: er is behoorlijk wat gaande op de Nederlandse woningmarkt. Veel mensen maken zich zorgen. Toch kijkt professor Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedmarkten, positief naar de toekomst. ‘We staan weliswaar voor grote uitdagingen, maar ik zie ook veel goede ontwikkelingen. Daarin spelen diverse partijen een rol: woningeigenaren, makelaars, hypotheekverstrekkers en de rijksoverheid. Met een aantal gerichte maatregelen kunnen we de verduurzaming van woningen voor iedereen bereikbaar en betaalbaar maken.’

Energielabel

‘Verduurzamen is een zaak van lange adem. Neem het energielabel voor woningen. Ik doe daar al sinds 2011 onderzoek naar. Daaruit blijkt dat eigenaren een aanzienlijk hogere prijs krijgen voor woningen met een A- of B-label. Voor woningen met F- of G-label geldt het omgekeerde. Zij ontvangen juist een veel lagere prijs en dit verschil is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Dat is ook logisch: woningen met een beter label zijn onder andere beter geïsoleerd en hebben daardoor lagere maandlasten voor verwarming. Kopers houden daar in hun bod rekening mee.’

Vooral oog voor de korte termijn

‘Toch werd het energielabel niet direct met gejuich ontvangen door onder meer taxateurs en makelaars. Sterker nog, zij kwamen aanvankelijk met vrijwaringsformulieren waarmee koper en verkoper af konden zien van de bepaling van het energielabel. Je zou denken dat dit niet logisch is. Een taxateur of makelaar is bij uitstek degene die alle informatie over een woning zou moeten delen en het energielabel was bedacht om meer transparantie te bieden. Toch deden ze het omgekeerde: ze zetten het energielabel zo veel mogelijk buiten spel. Dat is verklaarbaar als je bedenkt dat hun provisie een percentage van de verkoopprijs is. Dan zit je niet te wachten op een woning met een F- of een G-label, een lagere verkoopprijs en dus een lagere provisie. Zo’n valse prikkel zorgt ervoor dat mensen vooral oog hebben voor de korte termijn en hun eigen gewin.’

We kunnen ons geen kabinetten meer veroorloven die dit onderwerp laten versloffen

Niet van harte

‘Ook de overheid lijkt er al jaren weinig van overtuigd dat de verduurzaming van woningen prioriteit moet krijgen. Nederland was een van de eerste EU-landen die het energielabel invoerde, maar aanvankelijk gebeurde dat met weinig enthousiasme en intrinsieke motivatie. De laatste jaren is zo’n label bijvoorbeeld pas verplicht geworden bij de verkoop van een woning. En zelfs nu lijkt de politiek maar weinig aandacht te willen geven aan dit onderwerp. Het ligt op tafel, maar niet van harte. Ik vind het een goede zaak dat de overheid door de rechter op de vingers wordt getikt en dat ze worden gehouden aan hun afspraken uit het verleden. We kunnen ons nu immers geen kabinetten meer veroorloven die dit onderwerp laten versloffen en die onvoldoende werk maken van duurzaamheid en de klimaatdoelen.’

De juiste mensen betrekken

‘Integendeel: we moeten meer dan ooit actie ondernemen en dat begint met inzicht en het betrekken van de juiste partijen. Zelf ben ik vanaf 2019 betrokken bij het Europese project CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Daarmee geven we vastgoedbeleggers inzicht in de duurzaamheid van hun beleggingsportefeuille. Meteen vanaf het begin hebben we daarbij de 34 grootste investeerders betrokken. Deze gratis en open source tool laat op een eenvoudige manier zien waar beleggers nu staan en in hoeverre ze op schema liggen om hun duurzaamheidsdoelstellingen voor 2030 en 2050 te halen. Doordat we bewust meteen met de grootste partijen in zee zijn gegaan, hebben we een impasse doorbroken en haken nu steeds meer anderen aan. De EU denkt er zelfs over om voor woningen een minimaal energielabel verplicht te stellen. Voor kantoren is die eis er al: vanaf 2023 mogen kantoren met een energielabel lager dan C niet meer verhuurd worden. Dat is een effectieve stimulans voor vastgoedeigenaren om in actie te komen en (meer) werk te maken van duurzaamheid.’

Investering

‘Ook veel particulieren zien de noodzaak van duurzaamheidsmaatregelen in, zeker nu de energiekosten explosief zijn gestegen. Toch komen ze zelfs nu nog lang niet altijd in actie. Ze betalen liever een paar tientjes per maand te veel aan energie dan dat ze ineens duizenden euro’s investeren in spouwmuurisolatie, terwijl dat laatste economisch gezien veel verstandiger is. Zo’n investering betaalt zich op termijn zonder twijfel terug, zeker met de huidige energieprijzen. Daarnaast zijn er mensen die een oude woning bezitten en weinig inkomen hebben, waardoor ze deze maatregelen simpelweg niet uit eigen zak kunnen betalen. De overheid stelt hiervoor wel subsidies beschikbaar, maar deze komen vooralsnog vooral bij mensen terecht die wél voldoende inkomen hebben om de verduurzamingsmaatregelen zelf te financieren. Zij weten ook vaak beter de weg te vinden naar de diverse mogelijkheden voor subsidies.

De subsidies komen nu bij mensen terecht die voldoende inkomen hebben om verduurzamingsmaatregelen zelf te financieren

Beter kijken naar verduurzaming

‘De korting op de energierekening die onlangs generiek is vastgesteld voor alle Nederlandse huishoudens, is vanuit economisch oogpunt ook niet verstandig. Dit geld komt nu deels terecht bij mensen die hun energierekening prima zelf kunnen betalen. Bovendien hadden deze miljoenen beter kunnen worden besteed aan maatregelen om woningen te verduurzamen. Dan is er in de toekomst minder energie nodig om ze te verwarmen, waardoor de stookkosten van mensen structureel dalen. Daar zijn we als samenleving meer mee geholpen dan eindeloos pleisters blijven plakken.’

Tekst gaat verder onder foto.

Subsidies voor de juiste groepen

‘Een mogelijke oplossing om de duurzaamheidsmaatregelen eerlijk te financieren, is een CO2-taks. Daarbij betaalt iedereen in Nederland belasting over de CO2 die hij uitstoot. Dat geld wordt door de overheid geoormerkt ingezet om mensen met een laag inkomen in staat te stellen om hun huis te verduurzamen. Een alternatief zou kunnen zijn om alle energieverbruik boven het gemiddelde zwaarder te gaan belasten. Dat vraagt wel om politieke lef, want dit is een zeer gevoelig onderwerp, dat lastig voor elkaar te krijgen is in een land van coalities en polderen. Toch is het economisch gezien een slimme zet. Alles staat of valt daarbij met goede communicatie. Ik weet zeker dat je rijke mensen ervan kunt overtuigen dat subsidies voortaan alleen nog beschikbaar zijn voor de groep die ze echt nodig heeft.’

Een grondhouding van interesse en urgentie

‘Een duurzamere woningmarkt vraagt om een grondhouding van interesse en urgentie bij alle betrokkenen. Mijn studenten laten me geregeld versteld staan met hun slimme ideeën. Ik ben ervan overtuigd dat ambtenaren die slimme oplossingen ook wel hebben bedacht, maar dat die nog niet altijd de weg naar de top weten te vinden. Ministers zijn vaak genoodzaakt om compromissen te sluiten, waardoor het resultaat niet altijd de beste oplossing is. Ook andere belangrijke partijen in de vastgoedketen kunnen nog stappen zetten. Neem de NVM. Tot een jaar of drie geleden waren zij geen groot voorstander van energielabels, nu hebben ze een eigen Energieloket waarmee ze willen uitgroeien tot een expert op dit gebied. Ook anderen komen langzaam maar zeker in beweging. In samenwerking met het ministerie van Binnenlandse Zaken heb ik een aantal verkenningsstudies per doelgroep uitgevoerd om samen met bijvoorbeeld makelaars, hypotheekadviseurs en banken te bekijken hoe we de woningmarkt sneller kunnen verduurzamen. Uit die onderzoeken kwamen veel bruikbare en haalbare ideeën naar voren.’

Kansen zien en verzilveren

‘Als voorbeeld noem ik de banken. Die geven nu 0,2% korting op de hypotheekrente als de woning bij aankoop een A-label heeft. Daarmee stimuleren ze de bouw en aankoop van duurzame woningen. Een kansrijk idee dat tijdens onze verkenningsstudie naar voren kwam, betreft de woningen die gedurende de looptijd van de hypotheek verduurzaamd worden en daardoor pas op een later moment energielabel A krijgen. Die komen nu nog niet in aanmerking voor een korting op de hypotheekrente. En dat terwijl dat een grote financiële stimulans kan zijn om een woning te verduurzamen; zelfs een verlaging van 0,2% is op zo’n bedrag al gauw interessant. Het is belangrijk dat we dit soort kansen met elkaar gaan zien en die gaan verzilveren. We moeten daarbij steeds weer de aandacht vestigen op de voordelen die in de toekomst op ons wachten: een lager energieverbruik, lagere maandlasten en een hogere waarde voor de woning.’

De verduurzaming van de woningmarkt vraagt om een multidisciplinaire aanpak

Voor iedereen haalbaar en betaalbaar

‘De verduurzaming van de woningmarkt is een uitdaging met veel facetten: economische, juridische, psychologische en communicatieve. Dat vraagt om een multidisciplinaire aanpak. Als we samen de schouders eronder zetten met inzichten vanuit ieders deskundigheid, krijgen we deze boodschap goed tussen de oren. Zelfs in onze relatief conservatieve en vergrijzende vastgoedsector zijn inmiddels mooie ontwikkelingen te zien. Tijdens mijn werk op de universiteit zie ik elke dag weer hoe optimistisch en creatief de nieuwe generatie is ingesteld om zaken beter en duurzamer te regelen. Ik ben dan ook positief gestemd over de toekomst, waarin we elkaar stimuleren om met goede ideeën te komen en met eenvoudige tools inzicht te geven in de voortgang. Dan maken we de Nederlandse woningmarkt stap voor stap duurzamer op een manier die voor iedereen haalbaar en betaalbaar is.’

Over Dirk Brounen

Prof dr. Dirk Brounen is als hoogleraar vastgoedeconomie verbonden aan de Tilburg School of Economics and Management van Tilburg University. Hij onderzoekt de internationale vastgoedmarkten en in het bijzonder het risico en rendement van vastgoedinvesteringen, de meerwaarde van vastgoedverduurzaming, en het belang van financiële planning. Verder doceert hij verschillende financiële vastgoedvakken bij TIAS en is hij auteur van het boek Nooit Meer Slapend Arm.